北京春秋商务调查

小军、小艳于2006年登记结婚，2012年共同出资购买某小区房屋，该小区系村集体集资建房，房屋未办理不动产登记。后双方感情破裂，分居多年。2023年，小艳起诉小军要求解除婚姻关系，分割案涉房屋。小军认为房屋未登记，未取得完全所有权，应待房屋登记后再行分割。

法院审理认为，案涉房屋属村集体集资建房，在现有政策制度下，可能存在长期不能办理产权证的情况。该房屋虽未办理产权登记，但可以确定系小军、小艳基于村集体经济组织成员身份购买，双方在夫妻关系存续期间以共有资金合法取得对房屋占有、使用、收益权利，在房款已付清的情况下，法院最终判决该房屋由小军居住使用并给予小艳相应补偿。如后续可办理产权登记，小艳应予以协助。

离婚财产分割时，对夫妻共同财产中不同产权类型的房屋，应采取不同的处理方法，区分房屋所有权属与房屋占有使用，区分房屋所有权属与房屋价值。对已经完成不动产权登记的房屋，一般通过获得房屋产权的一方给对方相应经济补偿的方式进行分割。对集资房、自建房、小产权房等未进行不动产权登记的房屋，虽然夫妻双方对房屋尚未取得所有权，但其享有合法的占有、使用、收益等权利，对此类房屋不宜进行所有权认定和处理，但可以确定离婚后的房屋居住使用等问题。房屋未登记只是不宜认定所有权，但不影响房屋居住功能和使用价值，如因房屋未登记而不进行财产分割，可能造成未对房屋占有使用的一方始终无法获得相应补偿，在确定房屋由一方占有使用后，可以参照双方投入和房屋价值，通过货币补偿、房屋置换等方式向对方进行补偿，实现利益平衡。